Location d'un local

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Sont regroupées ici les informations législatives et financières applicables à la location d'un local par une association (contexte général, doit pouvoir s'appliquer à d'autres hackerspaces).

Cette page web de la MAIF est une bonne introduction : http://www.maif.fr/associationsetcollectivites/associations/guides-fonctionnement/louer-un-local.html

Bail

Associations et formes légales du bail

L'intro de page résume bien les choses : http://perso.numericable.fr/assoc1901/droit/baux.htm

Il n'existe pas de bail spécifique applicable aux associations. Une association ne bénéficie pas, de droit, d'un bail d'habitation, d'un bail commercial ou d'un bail professionnel.

En théorie, il est possible de se mettre d'accord avec un propriétaire et de rédiger un bail sur papier libre, avec des termes qui arrangent des deux parties. En pratique, dès qu'une agence ou un intermédiaire est présent, ou va forcément devoir conclure une forme de bail déjà existant. Attention, si on choisit de se placer sous un régime juridique (pour être couvert par toutes les règles implicites qui accompagnent ce régime), il faut que ce soit explicite dans le bail.

Toutefois, même en recoupant différentes sources, il est assez difficile de savoir :

  • les options juridiques qu'on a pas le droit d'adopter
  • les options juridiques qu'on a le droit d'adopter
  • les options juridiques qu'on doit obligatoirement adopter


Par exemple, pour un bail commercial: http://www.assistant-juridique.fr/bail_commercial_association.jsp

Etant donné qu'elles ne peuvent pas s'inscrire au registre du commerce et des sociétés, les associations ne bénéficient pas automatiquement du statut des baux commerciaux. Pour qu'elles puissent en bénéficier, il faut que le bail contienne certaines mentions :

  • le titre du bail est "bail commercial" ;
  • le contrat mentionne que le bail est placé sous le régime du décret 56-960 du 30 septembre 1953 ;
  • les différentes clauses du bail sont conformes aux prescriptions de ce décret (bail fixé à 9 ans...).

A mon avis, et en résumé :

  • le LOG peut signer un bail libre avec un proprio, mais sans l'intervention d'un avocat la probabilité est grande que nous ou le proprio fassions une boulette juridique qui nous place dans une impasse.
  • le LOG ne peut pas signer un bail d'habitation (régime très protecteur, réservé aux particuliers)
  • le LOG peut signer un bail professionnel, mais je ne sais pas s'il y a des règles implicites, qui ne profitent qu'aux vrais professionnels ...
  • le LOG peut signer un bail commercial et se placer sous le régime juridique du bail commercial (ie. les règles implicites s'appliquent)
  • le LOG peut signer un bail commercial sans se placer sous le régime du bail commercial (régime familier pour les agences, avec customisations possibles, avantageuses ou non)

Le bail professionnel

Texte de référence (en langage presque humain) : http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F24299.xhtml

Les caractéristiques essentielles :

  • bail pour 6 ans mini, renouvellement tacite
  • le bailleur peut donner congé au locataire uniquement à l'expiration du bail (avec un préavis de 6 mois)
  • le congé n'a pas à être motivé et ne donne pas lieu à une indemnité
  • le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de 6 mois
  • les modalités de paiement pour le loyer, les charges exigible et le révision du loyer sont fixés librement et doivent être explicites

C'est une forme juridique intéressant pour nous car elle ne nécessite 'que' 6 mois de loyer+charges+taxes en provision pour être 'safe'.

Elle est considéré comme désavantageuse pour les entreprises car pas d'indemnité en cas de congé du bailleur, donc plutôt réservées au profession libérales car pas de fond de commerce à protéger.


Les spécialistes du document juridique proposent des contrats tout faits pour CONTRAT À USAGE EXCLUSIVEMENT PROFESSIONNEL ET ASSOCIATION


Si une agence est ok pour signer cette forme de bail, ce serait préférable pour le LOG.

Le bail commercial

http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F23927.xhtml

C'est le fameux 3-6-9.

Les caractéristiques essentielles :

  • bail pour 9 ans, renouvellement tacite
  • bailleur et locataire ne peuvent donner congé qu'au 3e, 6e et 9e anniversaire
  • en clair, impossible de s'engager sur moins de 3 ans ferme
  • le congé doit être notifié 6 mois à l'avance dans les deux cas
  • après 9 ans, le congé peut être notifié pour chaque trimestre civil, avec 6 mois de préavis
  • si le bailleur donne congé, il doit se justifier, et peut avoir à verser des indemnités


C'est un bail pensé pour protéger les fonds de commerce, c'est pourquoi il est obligatoire pour les commerces, artisans, association avec activités commerciales, etc.

C'est un bail qui engage pour une longue durée, impossible de s'en libérer même si on s’aperçoit que c'est finalement au dessus de nos moyens. Si on arrive pas à rentrer assez d'argent, il faudra d’abord épuiser toutes nos ressources, puis éventuellement se retrouver en défaut de paiement, puis enfin liquider l'association.

Partager le local

Au cas où on veuille partager le local avec une autre association, deux cas peuvent se présenter :


Dans le cas où il s'agit d'une association partageant les buts du LOG, il est possible de modifier les status de l'association pour autoriser une personne morale à adhérer. Sa cotisation participera au financement de l'association (et donc, entre autre, au financement du local). La personne morale devra accéder aux même avantages que les autres adhérents du LOG, ce qui veut dire a priori un accès au local dans des conditions similaires (eg. pas de ségrégation) <Info juridique à compléter>.


Pour une association aux buts éloignés, un particulier, ou une entreprise désirant se réserver un espace dans le local, on tombe dans la cadre de la sous-location qui est encadrée juridiquement.

Sous-louer un local commercial, de façon partielle ou totale, ne peut être autorisé qu'avec l'accord express du propriétaire avec une mention dans le contrat de bail.

En cas d'accord du bailleur, le locataire principal doit l'inviter à participer à l'acte de sous-location. Cette formalité est obligatoire, même si le bail commercial autorise déjà la sous-location. L'invitation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou être remise par un huissier.

Citations issues de : http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F22229.xhtml


Concernant la colocation des locaux avec un bail commercial j'ai juste trouvé ça : http://www.documentissime.fr/questions-droit/question-5289-bail-commercial-en-colocation.html

Budget

Loyer

En fonction de l'humeur, les agences affichent soit :

  • le loyer mensuel (facile ^_^)
  • le loyer annuel (ex. un local de 50m² à 8000 € peut être une bonne affaire)
  • le loyer annuel par m² (100€/an/m² c'est cadeau, le marché est à 150-200)

La mention 'charge comprises' veut dire que les charges sont payées mensuellement, pas qu'elle sont inclues dans le loyer.

La mention 'charges incluses' signifie que le prix unique indiqué correspond à charges + loyer.

Charges

Le proprio doit fournir la liste des charges qu'il récupère auprès du locataire. Typiquement ça inclut la gestion de la copro, le nettoyage des communs, parfois l'eau froide, plus rarement le chauffage et l'eau chaude.

Quasiment tout le temps, il faut verser une avance sur charge mensuelle.

Attention à bien demander un relevé des charges du locataire précédent, certains proprios sont de mauvaise fois et minorent les charges pour rendre leur bien plus attractif. Lors de la première régularisation, 2 à 5 ans plus tard, le locataire est bloqué quand il s’aperçoit qu'il doit payer 100€ * 24-60 mois de rattrapage.

TVA

Le LOG n'est pas assujetti à la TVA.

Cela signifie que le LOG n'est pas taxé sur sa valeur ajoutée (ça tombe bien, on en a pas), mais il faut bien entendue que l'on paie la valeur ajoutée des biens et services que l'on achète.

Il faut donc ajouter 20% au loyer car pour les biens pros, sauf mention explicite (ie. "TTC", "TVA incluse"), les prix sont donnés "hors TVA".

La TVA s'applique aussi aux charges (l'avance sur charge est non taxée, mais lors de la régularisation, les charges doivent être facturées avec la TVA).

Dans le cas d'un location à un particulier on peut aussi rencontrer la mention "pas de TVA", ce qui signifie que le propriétaire n'est lui-même pas assujetti à la TVA, ce dont les entreprises se foutent en général, mais qui nous arrangerait vachement :)

Impôt foncier

Particularité de la location professionnelle/commerciale par rapport à la location à des particuliers, le propriétaire d'un local pro récupère la taxe foncière auprès du locataire.

En fonction des locaux, je crois que cela représente environ 100€ par mois (à la grosse louche, ça varie avec la surface et la localisation).

Il faudra bien entendu demander une prévision précise au propriétaire (justificatifs à l'appui pour les années précédentes).

Taxe d'habitation

Les associations ne sont pas assujetti à la taxe professionnelle, donc pour éviter que les communes/départements/intercommunalités/régions ne soient lésées, le législateur a donc décidé que les association serait assujetties à la taxe d'habitation, même si leur locaux ne sont pas habitables.

Comment est-elle calculée ? Pas la moindre idée, mais si c'est comme un appart, ça va représenter quelques centaines d'euros par an.

Je ne sais pas dans quelle mesure il est possible de demander une dispense de payer, ou se faire rembourser par la commune, à partir du moment où on peut les persuader que ce n'est pas dans leur intérêt de faire du gras sur le dos d'une association.

Charges annexes

En plus des charges qui sont ajoutées au loyer, il faut compter avec un certain nombres de charges relativement incompressibles pour calculer un budget qui ne soit pas fantaisiste :

  • eau froide
  • eau chaude
  • chauffage
  • électricité
  • internet/téléphone